最近，房地产再次成为人们谈论的焦点话题。作为与人们生活休戚相关的最重要的财产之一，房子历来备受关注。

　　在封建社会，为了便于统治者的管理，大多采取限制人口流动的办法，由此形成了有着一千多年历史的“求田问舍，先问亲邻”的制度，即在买房和买房时，要先问问族人和邻居是否答应。

　　随着社会的不断发展，人员流动更加频繁。民国时期，不动产登记以及上海的银行按揭等政策，使得当时的房地产交易出现了新的特征。

　　1 古时卖房 先问族人和邻居买不买

　　在古代，因为生活的需要，也会有房产的交易，但整体来说并不像现在这么频繁和规范，在封建社会里，统治者出于管理的目的，房产交易还有一些限制措施。

　　西汉建立不久，大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候，朝廷颁布了如下规定：“欲益买宅，不比其宅，勿许。”（《二年律令·户律》） 这条规定的意思是说，你想买房，可以，但有一个条件：你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

　　为什么会出台这样奇怪的限购政策，概括起来，有两个原因：

　　首先，西汉初年土地私有化还不明显，政府不希望再出现土地兼并的状况，所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若卖宅，不得更受。”（《二年律令·户律》）凡是国家分给你的房子或宅基，你可以卖掉，但是卖掉之后就不能再申请分配了；另一方面限制购买，“不比其宅，勿许。”

　　其次，出于管理的需要。西汉登记人口和房产，用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人，住多大面积的房子，你自己报，这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税，少报人口和房子怎么办？不怕，政府鼓励邻居检举揭发，揭发属实，抓你坐牢，没收你的家产，一半家产充公，一半家产用来赏给检举揭发你的邻居，以资奖励，这叫“举发”。限制你只能购买紧邻的房子，等于是把你和你的家庭固定到了一处，这样一来，邻居便于检举，政府便于管理。

　　进入唐朝，政策又变了。这期间，出台了一种持续了一千多年的限购政策，用八个字来总结，叫做“求田问舍，先问亲邻”。唐朝的规定是这样的：“天下诸郡，应有田宅产业，先已亲邻买卖。”（《唐会要》卷85）意思是说，全国不管哪个城市，包括土地和房产，想出售，先问你亲戚和邻居买不买。

　　五代十国的规定更加细化，卖房的时候，先问四邻和族人是否想买，如果他们不愿，或者出的价太低，你才能卖给其他人。

　　宋朝比五代十国时还要细致，还明确了征求意见的顺序：先问族人，后问四邻。

　　元朝时规定，光口头上征求亲邻同意无效，还得立一张“问账”，让族人和邻居在上面挨个签字，大伙都同意你卖房了，你才能出售。明朝的规定跟元朝相同，事实上，一直到清朝，甚至到了民国，“求田问舍，先问亲邻”的规矩还在局部地区持续。

　　民国初年，北京有个锦什坊街，锦什坊街有个马勺胡同，马勺胡同里有个小院，小院里盖了四间瓦房。这四间瓦房的主人姓胜，叫胜奎，满洲人。在满清倒台之后，胜奎丢了铁杆庄稼，坐吃山空，到了民国三年，不得不把小院卖掉。卖了多少钱呢？纹银225两。胜奎的房子卖钱不多，费的麻烦却不少。满清刚成立那会儿，限制旗人卖房，真要卖，只能卖给旗人，不能卖给汉人。乾嘉（乾隆和嘉庆两朝）以后，这个禁令形同废纸，政府的限制没了，亲族和四邻的限制仍然存在。胜奎为了卖房，得给本旗都统、本甲佐领送礼，给堂哥堂弟堂伯堂叔送礼，给周边的街坊邻居送礼，换来他们的书面同意后，才能把房卖出去。

　　因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜。1949年之前，有人在买房前，先在报纸上刊登启事，让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系，如有意见赶紧提，别等成交之后再找后账（参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》，民国时期上海《申报》、重庆《新民报》等报纸也经常刊登类似启事）。

　　买卖房屋，只要买主卖主两厢情愿就足够了，干吗还得经过卖方族人和邻居的同意呢？概括来讲，原因也很简单：首先，为了保护宗族财产不流失。古代中国没有明晰的完全属于私人的物权，不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的，尤其祖辈遗留的房屋，如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售，极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗，出于维护基层稳定的目的，地方政府要求“求田问舍，先问亲邻”。

　　其次，人为设置亲邻障碍，减少住房交易，必定增加居民迁徙的难度，这样把百姓都固定到土地上，统计人口也好，征收赋税也好，勘破案件也好，都变得很容易。